Une obligation distincte de l'annexe environnementale du bail

Ne confondez pas deux obligations qui se complètent sans se confondre. L'annexe environnementale (dite « annexe verte »), issue de la loi Grenelle II, est exigée pour tout bail commercial ou professionnel portant sur une surface supérieure à 2 000 m² : elle décrit les consommations, les objectifs du décret tertiaire et la répartition des responsabilités entre bailleur et preneur. L'annexion de l'attestation Éco Énergie Tertiaire, elle, découle de l'article R.174-32 et s'applique au périmètre du décret tertiaire (dès 1 000 m²) : c'est le document de synthèse OPERAT lui-même qui doit être joint, en complément — pas en remplacement — de l'annexe environnementale lorsque celle-ci est par ailleurs requise.

Qui doit fournir l'attestation : bailleur, preneur, vendeur ?

Dans le cadre d'un bail commercial, c'est généralement le bailleur, en tant que propriétaire de l'actif et souvent déclarant principal de l'EFA, qui détient et fournit l'attestation. Lorsque le preneur est lui-même co-assujetti (locataire déclarant ses propres consommations), les deux parties ont intérêt à s'accorder en amont sur qui produit et met à jour le document. Dans le cadre d'une cession d'actif immobilier, c'est le vendeur qui doit joindre l'attestation à l'acte de vente, au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, etc.).

À quel moment l'attestation doit-elle être annexée ?

  • Signature ou renouvellement d'un bail commercial : l'attestation à jour doit être jointe au dossier remis au preneur
  • Avant-contrat de vente (promesse) : anticiper la collecte de l'attestation évite un blocage de dernière minute lors de la signature de l'acte authentique
  • Acte authentique de vente : l'attestation doit être annexée à l'acte, comme les autres pièces réglementaires du dossier de diagnostic technique

Quel impact sur la négociation et la valorisation d'un actif ?

La notation Éco Énergie Tertiaire figurant sur l'attestation devient un élément de négociation à part entière, au même titre que le DPE l'est devenu pour les logements. Certains professionnels de l'immobilier d'entreprise estiment qu'un actif mal noté ou hors trajectoire peut subir une décote de l'ordre de 3 à 5 % lors d'une transaction, en raison du risque réglementaire et des travaux à anticiper pour l'acquéreur ou le nouveau preneur. À l'inverse, un actif en bonne trajectoire, attestation à l'appui, se valorise comme un bien « prêt à l'emploi » réglementairement.

Que faire en cas d'omission lors d'une transaction ?

Si l'attestation n'a pas été jointe lors de la signature, la priorité est de régulariser sans attendre : vérifier que l'EFA concernée est bien déclarée sur OPERAT, télécharger l'attestation à jour, et la transmettre formellement à l'autre partie (avenant, courrier recommandé, ou simple annexe complémentaire selon l'accord entre les parties). Une omission découverte lors d'un contrôle ultérieur est plus difficile à justifier qu'une régularisation spontanée.

Cas des multisites et portefeuilles immobiliers

Pour un portefeuille de plusieurs actifs tertiaires, la gestion des attestations lors de baux ou de cessions successives gagne à être centralisée par le property manager ou le facility manager du groupe — voir notre guide dédié aux entreprises multisites.

FAQ — Attestation, baux et actes de vente

L'attestation EET remplace-t-elle l'annexe environnementale du bail ?
Non. L'annexe environnementale (bail > 2 000 m², loi Grenelle II) et l'annexion de l'attestation Éco Énergie Tertiaire (article R.174-32, dès 1 000 m²) sont deux obligations distinctes qui se complètent : l'attestation OPERAT peut nourrir le contenu de l'annexe environnementale, mais ne s'y substitue pas juridiquement.
Qui doit fournir l'attestation lors d'une vente ?
Le vendeur, au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, etc.), doit joindre l'attestation Éco Énergie Tertiaire à l'acte de vente lorsque le bien est assujetti au décret tertiaire.
Un mauvais résultat sur l'attestation peut-il bloquer une vente ?
L'attestation ne bloque pas juridiquement une transaction, mais une mauvaise notation ou une trajectoire non conforme peut être utilisée par l'acquéreur pour négocier le prix, en anticipation des travaux de mise en conformité à réaliser.
Le preneur d'un bail peut-il exiger l'attestation avant de signer ?
Oui, dans la mesure où le preneur devient lui-même co-assujetti au décret tertiaire dès la prise à bail d'un local concerné, il a tout intérêt à demander l'attestation à jour avant signature pour évaluer sa propre trajectoire de conformité.
Que faire si le bailleur refuse de transmettre l'attestation ?
Documenter la demande par écrit et, si le blocage persiste, s'appuyer sur les mêmes mécanismes que pour l'annexe environnementale (obligation de communication entre propriétaire et locataire prévue par le décret tertiaire) pour formaliser la demande et se prémunir en cas de contrôle.